Les fonds immobiliers comme potentiel outil d’optimisation fiscale pour la détention immobilière

L’investissement financier dans l’immobilier a toujours été une valeur sûre. Il permet d’assurer un rendement régulier, attractif et stable, tout un assurant une certaine sécurité. Il permet aussi de bénéficier d’un potentiel gain en capital lors de la revente future, la valeur des biens immobiliers ayant augmenté de manière continue depuis les années 2000.

Mais lorsqu’un investisseur reçoit un rendement ou un gain en capital, se pose alors la question de son imposition, qui peut, selon les cas être relativement lourde. D’autre part, la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers peut aussi être complexe.

Néanmoins il existe plusieurs possibilités d’optimiser la détention immobilière. Une des possibilités, qui est moins connue, consiste à acheter des parts dans un fonds immobilier. La loi sur les placements collectifs de capitaux, modifiée il y a presque 10 ans, permet en effet d’optimiser fiscalement la détention immobilière par des fonds immobilier qui détiennent des immeubles en direct. La fiscalité pour les investisseurs devient très attractive et le transfert immobilier aux héritiers est nettement simplifié.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une telle solution ?

Quelques rappels théoriques

Afin de déterminer le traitement fiscal de la détention de parts de fonds de placement immobilier, il convient en premier lieu de distinguer les fonds de placement qui détiennent des immeubles en direct (le fonds est directement propriétaire des immeubles) des fonds de placement immobiliers qui détiennent des sociétés immobilières (détention indirecte). Nous ne nous intéresserons qu’aux fonds qui détiennent exclusivement des immeubles en direct.

La première catégorie de fonds de placement immobiliers (détention directe) bénéficie d’un traitement fiscal privilégié : l’imposition des rendements et de la fortune immobilière n’intervient qu’au niveau du fonds, les investisseurs étant exonérés de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur la fortune. On évite ainsi la double imposition économique qui pénalise fiscalement encore les actionnaires de sociétés immobilières, malgré l’imposition privilégiée des dividendes. Les taux d’imposition des fonds de placement immobiliers avec immeuble en direct varient d’un canton à l’autre.

Fiscalité réduite

A première vue, la détention de parts de fonds de placement immobilier avec une détention directe d’immeuble pourrait être plus intéressante fiscalement pour l’investisseur que la détention directe de l’immeuble ou que la détention d’actions de sociétés immobilières. Le taux d’impôt dépend néanmoins du canton où se situent les immeubles détenus par le fonds. Dans le cas d’immeubles vaudois, les rendements sont imposables dans le fonds au taux d’environ 13,75%.

Prenons l’exemple chiffré d’un immeuble à Lausanne et comparons le rendement net pour un investisseur (personne physique) qui détiendrait soit des parts dans un fonds immobilier, soit un immeuble à travers une société immobilière ou enfin un immeuble en détention directe. 

 

Fonds immobilier

Société immobilière

Détention Directe (taux max Vaud)

Rendement net de l'immeuble

700 000

700 000

700 000

Intérêts hypothécaires

125 000

125 000

125 000

Revenus nets

575 000

575 000

575 000

Impôt sur le bénéfice et le capital dans le véhicule

112 706

80 505

0

Bénéfice net distribuable dans le véhicule

456 294

494 495

0

Impôt sur le revenu et la fortune chez l'investisseur

0

143 651

238 625

Bénéfice net à disposition chez l'investisseur (personne physique)

456 294

350 844

336 375

Rendement de placement

9,3%

7,02%

6,73%

Immeuble avec valeur fiscale de 10 millions de francs à Lausanne et financé par 50% avec des fonds étrangers (intérêts à 2,5%). Revenus locatifs nets 700 000

 

De ce cas de figure, les fonds immobiliers sont donc plus attractifs pour les porteurs de parts privées domiciliés en Suisse et ceci grâce à un taux d’impôt faible et une absence de double imposition pour l’investisseur privé.

Recommandations

Il peut être intéressant pour un investisseur qui détient un bien immobilier dans une société immobilière ou en direct de vendre ce bien à un fonds immobilier et d’investir le gain net (après paiement de l’impôt sur le gain immobilier et le remboursement de l’hypothèque) dans des parts d’un fonds immobilier. Mais afin que cette opération soit fiscalement avantageuse, plusieurs facteurs doivent être préalablement vérifiés et une analyse chiffrée des conséquences fiscales doit être effectuée en amont. En effet, une telle opération n’est recommandée que pour autant que l’impôt sur les gains immobiliers reste limité (ce qui est le cas lorsque la durée de détention du bien est longue), que le montant de l’hypothèque soit raisonnable (afin d’avoir un gain net à réinvestir intéressant) et que le rendement de l’immeuble cédé ne soit pas drastiquement supérieur au rendement généré sur les parts du fonds immobilier. Une analyse minutieuse est recommandée au cas par cas.

Enfin, lors de successions il est plus aisé, lorsqu’il y a plusieurs héritiers, de transmettre des parts d’un fonds immobilier à chaque héritier, plutôt que de transmettre l’immeuble en copropriété à tous les héritiers.