TVA immobilière, simplification bienvenue de la pratique

LeTemps.ch - 11 juin 2013

Il y a tout juste un mois, une simplification de la pratique permettant de revisiter le régime d’imposition TVA des promotions ayant débuté après le 1er janvier 2010 a été publiée par l’AFC. Explications

Le 10 avril 2013, l’Administration fédérale des contributions a publié, dans sa version française, ses dernières modifications de la pratique en matière de TVA immobilière. Ces modifications reviennent sur les critères définissant le traitement TVA à appliquer aux promotions immobilières depuis 2010.

Historique

Afin de mieux comprendre les nouveautés du projet, un bref retour historique s’impose. Lors de l’introduction de la TVA en 1995, l’activité de promotion immobilière était traitée selon un régime d’imposition exclusif, quitte à ce qu’une partie de l’impôt non répercuté aux acheteurs finaux fasse l’objet d’une facture supplémentaire sous l’angle d’une prestation à soi-même.

Dès l’année 2010, l’abandon de cette approche est programmé. A partir de là, la promotion immobilière se voit dans un premier temps appliquer un régime d’exemption limité. Enfin, dès le 1er juillet 2013, un régime d’imposition limité sera introduit. A chaque étape de ce processus, des répercussions inévitables se font sentir sur la détermination de la créance fiscale nette, soit le montant de TVA in fine dû ou à récupérer.

Promotion immobilière et TVA

La promotion immobilière et la TVA poursuivent des objectifs très différents. La fixation de critères d’appréciation fiscaux prédéterminés s’accommode, par principe, assez mal avec une activité de promotion où, par essence, les risques liés aux investissements, au projet immobilier ou encore aux clients finaux ne peuvent se préciser qu’à la fin d’un projet global.

Dans la pratique actuelle de l’administration, des éléments encore incertains au moment où est réalisée l’analyse de l’assujettissement peuvent être remis en cause ultérieurement, provoquant ainsi une certaine insécurité juridique. De plus, le domaine immobilier est étroitement lié à des principes d’exclusion ainsi que diverses possibilités d’options. Au final, une grande diversité de situation reste possible, impliquant des traitements TVA très différents de cas en cas.

Les différents régimes successifs

Jusqu’au 31 décembre 2009, le promoteur devait acquitter une TVA de 96 fr. (2200 – 1000 à 8%) et pouvait récupérer 40 fr. sur la construction. Au final, il était redevable de 56 fr.

Dès le 1er janvier 2010, pour autant que la vente soit qualifiée d’exclue, le promoteur n’est redevable au final que de la TVA non récupérable sur le coût de construction, soit 40 fr. A noter que tout coût résiduel engendré par l’impôt et à la charge du promoteur risque bien d’être répercuté dans le prix conclu avec l’acquéreur final selon le mécanisme dit de la taxe occulte.

La marge du promoteur est-elle soumise à la TVA?

Jusqu’en 2009, le promoteur immobilier supportait sur toutes ses opérations une TVA à reverser au fisc, soit par le biais de ventes imposables, soit par le biais des prestations à soi-même. Néanmoins, cela lui permettait de récupérer la totalité de l’impôt préalable payé. Au final, la marge du promoteur était donc systématiquement soumise à l’impôt. Dès 2010, l’assujettissement peut être évité. Dans ces cas, les ventes finales ne sont plus imposables.

Par contre, le droit à la déduction de l’impôt préalable n’est plus possible. Ce régime laisse aux promoteurs immobiliers une partie de TVA non récupérable. En revanche, sa propre marge n’est pas imposée. Dès le 1er juillet 2013, cette nouvelle pratique ne remettra pas en cause la systématique fiscale mise en place en 2010. Les conditions à réaliser afin d’éviter l’assujettissement sont simplifiées, rendant ainsi la sécurité juridique plus élevée.

Critères simplifiés

Le changement de pratique qui prendra effet au 1er juillet 2013 ne modifie en rien la systématique fiscale appliquée dès l’année 2010 ni ne résout l’éventuel report de taxe occulte.

L’application de cette nouvelle pratique permet une éventuelle requalification des opérations dont les travaux ont commencé dès 2010. Il est donc recommandé de réexaminer chaque dossier à la lumière de ces nouvelles règles afin de déterminer les cas où cette dernière pourrait être plus avantageuse.

Laurent Bovet, Senior Manager Tax

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