Immobilier de placement : Le dilemme entre une détention directe ou indirecte

Article publié dans la revue Aspects de la CCI France-Suisse - Décembre 2015

Bien que la question de l’imposition des revenus d’un immeuble détenu en nom propre (détention par la personne physique) ou au travers d’une société immobilière soit régulièrement soulevée, il est difficile voire impossible d’apporter, à cette interrogation cruciale des investisseurs, une réponse unique et applicable dans tous les cas de figure. Notre objectif est donc de synthétiser une ébauche de schéma de raisonnement décisionnel pour l’investisseur résident fiscal suisse.

De manière simplifiée, une personne physique détenant un immeuble de placement en direct verra ses rendements immobiliers (revenus locatifs nets) imposés avec ses autres revenus au travers de sa taxation fiscale annuelle personnelle. Le taux d’imposition y relatif est progressif et peut atteindre un maximum de 45 % pour un immeuble situé sur une commune genevoise (un des taux les plus élevés en Suisse).

Par contre, un immeuble sis par exemple dans les cantons de Genève ou de Zurich mais détenu par une société immobilière (forme juridique de la SA ou Sàrl) verra ses revenus locatifs ponctionnés d’une charge fiscale, fixe, d’environ 21-24 % au titre de l’impôt sur le bénéfice des sociétés. A noter que ce pourcentage d’imposition devrait faire l’objet d’une diminution importante dans le futur avec la bascule probable des taux suite au projet législatif RIE III (à Genève, un taux d’imposition des sociétés de 13% est annoncé dans les prochaines années).

Dans une perspective de réinvestissement des rendements immobiliers dans d’autres acquisitions, la détention par le biais d’une société immobilière aura l’avantage de réduire la charge fiscale d’environ de moitié. Cette économie d’impôts permet de minimiser la perte de substance (liée à la perception de l’impôt) sur les revenus immobiliers générés et ainsi maximiser le revenu net disponible pour de nouveaux investissements.

A l’inverse, une détention en nom propre peut être efficiente fiscalement pour un propriétaire désirant par exemple financer son train de vie annuel au moyen des revenus immobiliers perçus, à condition que ses revenus locatifs soient relativement équivalents à son train de vie.

Il est primordial d’avoir à l’esprit que le choix de la bonne structure de détention dès le début des investissements est clef, dans la mesure où les impacts fiscaux d’une restructuration ultérieure peuvent être nombreux et onéreux. Ainsi, le passage d’une détention directe à une détention par le biais d’une société immobilière, et inversement, peut avoir des conséquences importantes notamment en matière (i) d’impôt sur le revenu de la personne physique et/ou de la personne morale et (ii) de droits de mutation (droits d’enregistrement). L’applicabilité de chacun des impôts précités (énumération non  exhaustive) dépend évidemment du cas concret envisagé. L’expérience montre que le droit de mutation prélevé (généralement entre 1 et 3 % de la valeur vénale du bien transféré) en raison d’un changement de propriété juridique est souvent la problématique fiscale majeure à laquelle se heurtent bon nombre de projets de restructuration d’immeubles détenus directement par une personne physique. En effet, les cas d’exonération en matière de droit de mutation, prévus par les différentes législations cantonales, sont très limités.

Afin d’éviter les écueils liés à une restructuration post-acquisition, il est prudent de réaliser les planifications et analyses nécessaires avant même d’effectuer l’investissement envisagé. A cet effet, le conseil de professionnels des secteurs concernés (juristes, fiscalistes, experts immobiliers) sera un atout non négligeable au bon déroulement des investissements ainsi qu’à l’efficience de la structuration du patrimoine immobilier de placement.

Serge Migy                                                                            Ludovic Pasche

Directeur, responsable des activités fiscales                        Consultant senior

Lire le magazine Aspects de la CCI France-Suisse sur le thème de la construction

Documents à télécharger

Partager